Największym i podstawowym kosztem związanym z zakupem nieruchomości jest oczywiście cena. Stanowi ona punkt wyjścia do obliczania kolejnych wydatków, czyli kosztów bankowych, jeśli nieruchomość nabywana jest na kredyt hipoteczny, jak i kosztów pozabankowych, które występują bez względu na to, czy kredyt będzie zaciągany czy nie.
Bez względu na to czy decydujesz się kupić nieruchomość z tzw. „drugiej ręki”, czy od dewelopera, występują koszty pozabankowe. Nieznacznie się od siebie różnią, więc w dzisiejszym artykule przedstawię temat w podziale na obie opcje.
Rynek wtórny
Notariusz
Zacznijmy od kosztów notarialnych. Jednym z końcowych etapów zakupu mieszkania czy domu będzie podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności ze zbywcy na kupującego. Dzięki temu, nieruchomość stanie się ostatecznie własnością nabywcy w sensie prawnym.
Taksa notarialna, czyli opłata pobierana przez notariusza, jest bardzo łatwa do obliczenia. Jej wysokość uzależniona jest od wartości nabywanej nieruchomości i kształtuje się następująco:
| Wartość nieruchomości (czynności notarialnej) |
Maksymalna taksa notarialna |
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0, 2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0, 25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł |
Zwróć uwagę, że:
1. Podane kwoty w tabeli są kwotami netto, a więc należy do nich doliczyć jeszcze podatek w wysokości 23%.
2. Notariusz nie musi pobierać maksymalnej stawki. Wskutek negocjacji jego wynagrodzenie może być ustalone na niższym poziomie. Można na to liczyć najczęściej, gdy czynność nie jest zbyt skomplikowana i nakład pracy po jego stronie jest stosunkowo niewielki.
3. Za sporządzenie pewnych czynności notarialnych można pobierać jedynie połowę maksymalnej stawki i tak jest np. w przypadku umów sprzedaży – maksymalne taksy notarialne są dzielone przez 2.
Przykład:
Cena sprzedaży: 350 000 zł -> taksa notarialna 1 085 zł + podatek 23% od taksy notarialnej 249,55 zł = 1 334,55 zł
Cena sprzedaży: 600 000 zł -> taksa notarialna 1 585 zł + podatek 23% od taksy notarialnej 364,55 zł = 1 949,55 zł
Notariusz pobiera również opłatę za sporządzenie wypisów aktu notarialnego w wysokości 6 zł (+23% VAT) za każdą rozpoczętą stronę. Pamiętaj, że oryginał aktu zawsze zostaje u notariusza, a klientowi wydawane są jedynie jego wypisy. W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt na rynku wtórnym potrzebne są 3-4 wypisy m.in. do Sądu, 1 egzemplarz do banku, w którym będzie uruchamiany kredyt, dla kupującego i ewentualnie dla sprzedającego (można się z nim umówić na zwykłą kopię aktu).
Przykład:
4 wypisy aktu notarialnego składającego się z 7 stron -> 7,38 zł (opłata za 1 str. wypisu z VAT) x 7 stron x 4 szt. = 206,64 zł
Opłaty sądowe – Księga Wieczysta
Po podpisaniu aktu notarialnego nowy właściciel udaje się do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości i dokonuje stosownych wpisów w Księdze Wieczystej. A czym właściwie jest Księga Wieczysta? To rejestr zawierający najważniejsze informacje na temat nieruchomości. Możesz samemu dokonać wpisów, co naprawdę nie jest trudną czynnością, możesz też skorzystać z pomocy notariusza. Spotkaliśmy się z sytuacjami, że notariusze potrafili zażądać nawet 700 zł za tę czynność, więc warto się zastanowić czy opłata ta jest adekwatna do nakładu pracy. Samemu wykonasz to w parę minut i jest to naprawdę proste. Jeśli chodzi o opłaty w Sądzie, kształtują się one następująco:
100 zł -> założenie księgi wieczystej (o ile wcześniej nie była założona)
200 zł -> wpis prawa własności
200 zł -> wpis hipoteki
100 zł -> wykreślenie hipoteki poprzednich właścicieli (o ile posiadali kredyt hipoteczny na tę nieruchomość)
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Zakup mieszkania czy domu na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych na rzecz Skarbu Państwa. Jest to jedna z wyższych opłat i wynosi 2% od ceny, za którą nabywasz daną nieruchomość. Pobiera ją notariusz na etapie podpisywania aktu notarialnego.
Pamiętaj jeszcze o jednym podatku za dokonanie wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej (deklaracja PCC-3). Jest to koszt zaledwie 19 zł, który ponosisz na rzecz Urzędu Skarbowego. Jeśli czynności dokona notariusz, automatycznie pobierze od Ciebie opłatę na etapie sporządzania aktu notarialnego oraz wyśle stosowną deklarację we własnym zakresie. Jeśli nie zdecydujesz się na notariusza, sam musisz złożyć deklarację i uregulować płatność.
Agent nieruchomości
Przeglądając portale sprzedaży nieruchomości na pewno zauważyłeś, że często osobą kontaktową przy ofercie, zwłaszcza na rynku wtórnym, jest agent nieruchomości. To, czy pobiera opłaty za swoje usługi jedynie od strony sprzedającej, czy też kupującej, często możesz znaleźć w opisie. Wynagrodzenie agenta jest różne (spotkaliśmy się już z kosztami na poziomie 0,5% od wartości nieruchomości po 3,5%) i z reguły negocjowalne.
Rynek pierwotny
Podstawową różnicą w opłatach pozabankowych pomiędzy rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym jest brak podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podatek oczywiście jest ponoszony, ale jest wkalkulowany w cenę mieszkania i leży po stronie dewelopera.
Drugą istotną różnicą jest fakt, że wszystkie koszty związane z podpisaniem umowy deweloperskiej, czyli wynagrodzenie notariusza, sporządzenie wypisów aktu notarialnego, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis umowy deweloperskiej do Księgi Wieczystej, który wynosi 150 zł niezależnie od ceny nabywanej nieruchomości) w równych częściach obciążają nabywcę nieruchomości oraz dewelopera.
Trzecia drobna różnica polega na tym, że ze sprzedającym na rynku wtórnym możemy się umówić, że skserujemy dla niego akt notarialny, tak w przypadku dewelopera konieczny będzie notarialny wypis, a więc w sumie notariusz przygotuje dla nas minimum 4 wypisy i za 4 wypisy należy dokonać opłaty.
Przykład:
Cena sprzedaży: 350 000 zł -> taksa notarialna 1 085 zł + podatek 23% od taksy notarialnej 249,55 zł = 1 334,55 zł
+ 4 wypisy aktu notarialnego składającego się z 7 stron -> 7,38 zł (opłata za 1 str. wypisu z VAT) x 7 stron x 4 szt. = 206,64 zł
+ 150,00 zł – opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy w księdze wieczystej
= 1 691,19 zł (845,6 zł płacone przez nabywcę i 845,6 zł płacone przez dewelopera)
Cena sprzedaży: 600 000 zł -> taksa notarialna 1 585 zł + podatek 23% od taksy notarialnej 364,55 zł = 1 949,55 zł
+ 4 wypisy aktu notarialnego składającego się z 7 stron -> 7,38 zł (opłata za 1 str. wypisu z VAT) x 7 stron x 4 szt. = 206,64 zł
+ 150,00 zł – opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy w księdze wieczystej
= 2 306,19 zł (1 153,1 zł płacone przez nabywcę i 1 153,1 zł płacone przez dewelopera)
Wszystkie pozostałe wydatki są spójne z przedstawionymi powyżej pod kątem rynku wtórnego.
